北京新房量跌17%，價跌10%

【MyGoNews廖賢龍/臺北報導(dǎo)】調(diào)控效果初現(xiàn)2011年上半年房地產(chǎn)市場仍然處於嚴(yán)格的調(diào)控環(huán)境之下，「京15條」的出臺，「一房一價」政策等，多次調(diào)整規(guī)範(fàn)市場。與此同時，上半年共6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，房企資金鏈趨緊。與2010年上半年的市場相比，調(diào)控更加嚴(yán)格。在一系列調(diào)控政策影響之下，2011年上半年北京市新房市場低迷。

首先，成交量「腰斬式」下滑，上半年新房住宅總約42972套。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至6月27日，上半年新房住宅成交量為42023套，預(yù)計上半年新房住宅成交量約為42972套，比去年同期下降17%。成交量下滑主要體現(xiàn)在以下幾個方面。新開期房網(wǎng)簽率較去年同期下降22個百分點，純熱銷樓盤大幅減少。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，1月份新開期房網(wǎng)簽率最高為60%，6月份最低僅為21%。各月新增項目在6月份的整體網(wǎng)簽率約為45%，較去年同同期下降了22個百分點。與此同時，2011年上半年簽約率在99%以上的專案僅有2個，與去年同期13個純熱銷項目相比大幅減少。

6月份新房供應(yīng)9500套，首現(xiàn)供大於售。6月新建期房供應(yīng)量達到9500套，約為1月份的9倍。與當(dāng)月的新房住宅成交量相對比，1-5月新房住宅成交量均高於供應(yīng)量，而6月份供售格局發(fā)生逆轉(zhuǎn)，除去年11月份之外，這也是2010年以來新房市場首次出現(xiàn)供大於售的情況。由於整體市場趨冷，加之樓盤普遍網(wǎng)簽率走低，導(dǎo)致房企在京新開項目業(yè)績約為219億，與去年同期相比，整體下滑56%。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，受調(diào)控政策的影響，購房需求明顯減少，加之房價下降趨勢明顯，購房者觀望濃厚。新房成交難度增大，導(dǎo)致新房網(wǎng)簽率下降，房企項目業(yè)績大幅下滑。經(jīng)歷了2、3月份調(diào)控初期之後，二季度開發(fā)商開始推盤放量，由於市場低迷，開發(fā)商開始「以價換量」。其次，4個月期房成交均價下降約10%，郊區(qū)項目領(lǐng)跌。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，6月份至今新建期房的成交均價大約是20534元/平方米。與2月份相比，大約下降了10%。。目前近郊區(qū)的新開專案均價大約為18713元/平方米，而城區(qū)的新開項目均價在為22303元/平方米，城區(qū)域郊區(qū)的價格分界線為1.9萬，與去年的2萬元相比下降了1000元，基本與去年年初水準(zhǔn)相當(dāng)。

張月認(rèn)為，6月份整體成交價與2月份相比，去除受到樓盤自身價格以及成交結(jié)構(gòu)影響外，成交價已經(jīng)開始緩慢下降。相對將為偏遠的郊區(qū)率先降價。此外，2011上半年新開期房住宅項目的擬售均價和成交均價的差距呈現(xiàn)增加趨勢，3月份為15%，4、5月份維持在10%左右，6月份上漲至21%。主要有兩個原因：一是，受「一房一價」政策影響，開發(fā)商傾向於高價擬售，因此導(dǎo)致成交價和擬售價差距拉大。

其次，開發(fā)商暗中降價銷後。張月認(rèn)為，受調(diào)控以及市場多因素影響上半年市場低迷、成交走低，開發(fā)商銷售壓力大增，已經(jīng)開始「以價換量」的趨勢，預(yù)計下半年也將延續(xù)這種情況。主要的原因是：首先，成交短期難改變，銷售壓力繼續(xù)增加。市場中觀望心態(tài)短期之內(nèi)不會有實質(zhì)改變。而新房供給量在不端增加，據(jù)相關(guān)媒體報導(dǎo)，7月份將有44個新項目開盤。預(yù)計7月份市場的銷售壓力將明顯增加。尤其是在目前商品房住宅庫存量達到了108046套，新增供應(yīng)量若不能夠及時銷售，供給增加後銷售的難度越來越大。

其次，房企資金鏈緊張，回籠資金意願強。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，上半年央行6次上跳存款準(zhǔn)備金率，累計凍結(jié)資金2.2萬億，開發(fā)商銀行的融資難度增加。開發(fā)商必須尋找其他的資金來源。因此，下半年開發(fā)商回籠資金的意願較強。在當(dāng)前成交走低情況下，下半年開發(fā)商「以價換量」的比重和降價幅度還會增多。目前房價開始下降只是調(diào)控初期的目標(biāo)，預(yù)計在下半年， 隨著多方面調(diào)控政策深入執(zhí)行，包括「一房一價」制度，以及其他市場諸多成交因素影響，成交量仍會維持低位，銷售壓力之下，開發(fā)商將會更明顯降價。